6.27 부동산 대출 규제 총정리

 

 

아파트

“20억 넘는 아파트, 대출로 사기 어려워집니다”

2025년 6월 27일, 금융위원회는 주택 시장 과열에 대응하기 위해 전방위적인 대출 규제 강화 대책을 발표했습니다. 특히 서울 강남권 고가 아파트, 갭투자 수요, 다주택자의 투자 확장을 정조준한 강도 높은 조치였습니다.

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1. 정책 개요

항목	내용
발표일	2025년 6월 27일
시행일	2025년 6월 28일(대출 신청일 기준)
목적	고가 주택 거래 급증 차단, 전세 낀 매입(갭투자) 억제, 실수요 중심 정착

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2. 주요 내용 요약

① 주택담보대출 총액 한도 신설

• 수도권 및 투기과열지구 내 아파트 매입 시
  → 최대 6억 원까지만 주택담보대출 가능
• 소득·LTV와 무관하게 ‘절대 상한선’ 제시
• 기존에는 소득 및 주택 가격에 따라 9억~12억 이상까지 가능했던 구조를 원천 차단

📌20억 아파트도 대출은 6억이 끝

 

② 갭투자 목적 전세대출 금지

• 수도권·규제지역에서
  → 전세보증금 반환용 대출을 활용한 주택 매입 금지
• 단, 기존 전세보증금 반환 목적 대출도
  → 최대 1억 원까지만 허용

📌사실상 전세 끼고 집 사는 구조 붕괴

 

③ 실거주 요건 강화

• 무주택자 : 신규 매입 후 6개월 내 전입 의무
• 1주택자 : 신규 주택 매입 시 6개월 내 기존 주택 처분해야 함
• 전입 의무 어기면 대출 회수 조치 가능

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3. “공시가격 20억 초과 아파트 규제”는?

일부 언론과 유튜브 등에서 “공시가격 20억 원 초과 아파트에 대한 대출 규제”라는 표현이 등장하지만, 정부 발표에는 ‘20억’이라는 기준이 명시되어 있지 않습니다. 다만 현실적으로, 아래와 같은 구조로 인해 “20억 원 이상 아파트에 대출이 사실상 불가능해졌다”는 평가가 나옵니다.

항목	설명
주담대 상한	수도권, 가격 무관하게 최대 6억까지만 가능
갭투자 대출	전세 끼고 매입 시 → 대출 불가 or 1억 제한
결과	20억 초과 아파트 구매 시 최소 13억 이상 현금 필요

 

📌즉, 명확한 법령은 없지만 실질적으로 20억 이상 아파트는 ‘현금 부자’만 접근 가능한 시장이 됨

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 4. 시장별 영향 분석

① 고가 아파트 (강남, 한남동, 마포 신축 등)

• 전세가율이 낮고 가격은 높아 대출로 매입이 사실상 불가능
• 갭투자 진입 어려워짐 → 거래량 급감
• 일부 단지는 벌써 호가 하락 중

예) 연소득 2억 원, 주택가격 20억 원인 경우
기존에는 약 14억 원 대출 가능했으나 → 최대 6억 원으로 감소 
결과적으로 20억 원 이상 고가주택은 사실상 대출로 매수가 어려워짐 

 

② 중저가 아파트 (10억~15억 구간)

• 상대적으로 대출 가능 → 실수요 유입 예상
• 풍선효과 발생 가능성 있음

③ 전세시장

• 갭투자 매물이 막히며 전세 공급 감소
• 임차인 퇴거·보증금 반환 등 계약상 충돌 가능
• 임대차 3법과의 충돌 가능성도 우려

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5. 왜 지금 이 규제가 나왔을까?

• 서울 아파트값 21주 연속 상승
• 강남권·신축 위주 거래량 급증
• 전세를 낀 투자(갭투자) 수요 증가
  → 정부는 “이번에도 놔두면 다시 폭등 온다”는 판단

📌 단기적으로 거래를 ‘정지시키는’ 급제동 정책이 필요했던 것

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 6. 투자자 및 실수요자 대응 전략

유형	전략
고가 보유자	대출 연장 어려움 대비 / 매도 타이밍 재검토 필요
갭투자자	전세 끼고 사는 구조 막힘 → 진입 자제
실수요자	중저가 주택 중심의 매수 전략 유효
임차인	전세계약 갱신 시 보증금 반환 문제 등 사전 점검 필수

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7. 마무리

정부는 명시적으로 ‘20억 초과 아파트 금지’라 하지 않았지만,
총액 대출 한도(6억) + 전세대출 제한(1억)으로 인해
→ 20억 이상 고가 아파트는 대출로 매입이 사실상 불가능
→ 실거주 중심, 현금 부자 중심 시장으로 전환 중

 

- 주담대 최대 6억 (수도권/규제지역)
- 갭투자용 전세대출 전면 금지
- 생활자금 목적 전세대출 1억 으로 제한
- 6개월 내 실거주 전입·기존주택 처분 의무
- 대출만기 30년 이하, 신용대출 연소득 이내로 제한

“이젠 대출로 강남 아파트 못 삽니다. 실거주자만 들어오세요.”